Tu LLC compra un inmueble en EE. UU.: pass-through, FIRPTA y la trampa del 30%

Un cliente al que llamaremos BÚHO nos escribió eufórico: había cerrado la compra de un apartamento en Florida a través de su LLC y ya tenía inquilino. "La empresa cobra el alquiler, lo declaro con la empresa y listo, ¿no?". La pregunta parecía inocente, pero detrás había dos trampas que se llevan por delante a la mayoría de los no residentes que invierten en ladrillo estadounidense: cómo tributa el alquiler mientras lo tienes, y qué pasa el día que vendes.

Meter un inmueble en tu LLC no es como meter una factura más. El ladrillo en EE. UU. arrastra reglas propias — pensadas específicamente para el dueño extranjero — que no aparecen cuando tu empresa solo factura servicios. Vamos a separar lo que no cambia de lo que sí, para que no te toque descubrirlas a base de retenciones.

Aviso: esto es contenido operativo basado en lo que vemos en clientes reales, no asesoría legal ni fiscal. En Devil Club no somos abogados ni asesores fiscales. La fiscalidad inmobiliaria del no residente tiene muchos matices; para tu caso concreto y el año en curso, contrasta con un profesional cualificado en tu jurisdicción.

Lo que NO cambia: tu LLC sigue siendo transparente

Comprar un inmueble no transforma a tu single-member LLC en otra cosa. Sigue siendo una entidad disregarded: a efectos del impuesto federal, Hacienda mira a través de la empresa y ve directamente a su dueño extranjero. El inmueble es de la LLC en el papel, pero quien tributa por sus rentas y por su venta eres tú como persona, no la empresa de forma separada.

Esto tiene una consecuencia que mucha gente pasa por alto: la LLC no te sirve de muro entre tú y el fisco estadounidense. El paquete anual de informe de la empresa sigue siendo el de siempre — el Form 1120 pro-forma con el Form 5472 adjunto —, pero tener un inmueble que genera renta en EE. UU. te mete, además, en el terreno de presentar tu propia declaración como no residente. Si todavía no tienes claro qué incluye ese paquete base y cuánto cuesta hacerlo bien, lo desglosamos en el coste real de una LLC. Y como ese 5472 es donde más gente tropieza, conviene tener a mano los errores más comunes del Form 5472.

¿Por qué te retienen el 30% del alquiler bruto?

Aquí está la primera sorpresa de BÚHO. Por defecto, la renta de alquiler que un no residente obtiene de un inmueble en EE. UU. se trata como ingreso pasivo, y eso significa una retención sobre el bruto: no sobre lo que ganas, sino sobre cada dólar de alquiler que entra, sin restar gastos.

El problema es evidente con números. Si el inmueble genera renta pero también tiene hipoteca, comunidad, seguro, impuesto local y reparaciones, tu beneficio real puede ser una fracción del alquiler bruto — y aun así la retención por defecto se calcula sobre el alquiler entero. Es perfectamente posible acabar pagando una retención que se come tu beneficio neto, o peor, que supera lo que de verdad ganaste en el año.

El ladrillo en EE. UU. no castiga al inversor extranjero por invertir; castiga al que no avisa de que quiere tributar como inversor de verdad — sobre lo que gana, no sobre lo que factura.

La elección que lo cambia todo

La buena noticia es que esa retención sobre el bruto no es tu única opción: es solo la opción por defecto, la que te aplican si no haces nada. Un no residente con un inmueble en alquiler puede elegir tributar como si esa actividad estuviera conectada con un negocio en EE. UU., lo que cambia las reglas por completo.

Con esa elección, dejas de tributar sobre el alquiler bruto y pasas a tributar sobre el neto: restas hipoteca, depreciación, gastos de comunidad, seguro, reparaciones y todo lo que de verdad cuesta mantener el inmueble, y solo pagas por lo que queda. A cambio, asumes una obligación: presentar tu propia declaración de no residente cada año, porque es ahí donde reclamas esos gastos. Para la inmensa mayoría de los inmuebles con hipoteca, este camino paga muchísimo menos que la retención sobre el bruto — pero solo funciona si das el paso de declarar.

¿Qué es FIRPTA y cuánto retiene al vender?

La segunda trampa no aparece mientras tienes el inmueble, sino el día que lo vendes. Existe una ley pensada específicamente para la venta de inmuebles estadounidenses por parte de extranjeros, conocida por sus siglas FIRPTA, que obliga al comprador a retener un porcentaje del precio de venta y enviarlo al fisco — otra vez, sobre el precio bruto, no sobre tu ganancia.

Conviene interiorizar tres cosas de FIRPTA. Primero, que la retención la practica el comprador, no tú: llega a tu cierre como un descuento automático del dinero que ibas a recibir. Segundo, que se calcula sobre el precio total de la operación, así que puede ser una cantidad muy superior al impuesto que de verdad te corresponde por la plusvalía. Y tercero — el que más duele —, que tu LLC disregarded no te protege: como Hacienda mira a través de la empresa, la venta se trata como venta de un no residente y FIRPTA se aplica igual.

Cómo se recupera lo retenido de más

Que te retengan sobre el precio bruto no significa que ese dinero esté perdido. La retención de FIRPTA es un pago a cuenta, no el impuesto final. El impuesto real se calcula sobre tu ganancia — lo que vendiste menos lo que te costó —, y suele ser bastante menor que la retención practicada sobre el precio entero.

La diferencia se recupera, pero hay que ir a buscarla: se reclama presentando tu declaración de no residente del año de la venta, donde cuadras lo retenido contra el impuesto que de verdad debes y pides la devolución del exceso. Quien no presenta esa declaración, simplemente regala la diferencia. Por eso el inmueble y el filing van de la mano de principio a fin: la misma declaración que te deja tributar sobre el neto del alquiler es la que te devuelve el exceso de FIRPTA al vender. Y para presentar esa declaración como vendedor extranjero sí necesitas un ITIN — uno de los pocos casos en que el no residente lo necesita de verdad.

El resultado con BÚHO

Con BÚHO ordenamos las dos puntas. Para el alquiler, preparamos la elección de tributar sobre el neto, de modo que su hipoteca y sus gastos del apartamento de Florida cuentan y no le retienen sobre cada dólar de renta bruta. Y le dejamos planificado, desde el primer año, que el día que venda la retención de FIRPTA será un pago a cuenta recuperable — no un impuesto perdido —, siempre que presente la declaración del año de la venta.

Lo que BÚHO se llevó no fue un truco para no pagar, sino claridad sobre cuándo y sobre qué paga: sobre su beneficio real del alquiler, no sobre el bruto; y sobre su plusvalía real al vender, no sobre el precio entero. El ladrillo estadounidense para el no residente no es hostil — es literal: te trata exactamente como lo que declares ser, así que la jugada es declararlo a tiempo.

Checklist: ¿tu LLC está lista para tener un inmueble?

Antes de meter (o si ya metiste) un inmueble de EE. UU. en tu LLC, repasa que no te falta ninguna pieza:

• ¿Mantienes el paquete anual de la empresa? Tener un inmueble no sustituye al 1120 pro-forma + 5472; lo complementa.
• ¿Vas a tributar sobre el neto del alquiler? Por defecto te retienen sobre el bruto; tributar sobre el neto exige la elección y presentar tu declaración de no residente.
• ¿Llevas el registro de gastos del inmueble? Hipoteca, depreciación, comunidad, seguro y reparaciones son lo que reduce tu base — pero solo si los documentas.
• ¿Tienes presente FIRPTA antes de vender? El comprador retendrá sobre el precio bruto; cuéntalo en tu plan, no el día del cierre.
• ¿Vas a presentar la declaración del año de la venta? Es la única vía para recuperar el exceso de FIRPTA; sin ella, la diferencia se regala.

Comprar un inmueble en EE. UU. con tu LLC es una jugada perfectamente legítima y muy común — lo que no perdona es hacerlo en silencio. Las dos reglas que asustan, la retención del alquiler y FIRPTA, dejan de ser trampas en cuanto las ves venir: ambas se neutralizan declarando, que es justo lo que el sistema te invita a hacer. La diferencia entre pagar de más y pagar lo justo no está en ningún truco, sino en dar el paso de presentar lo que toca.